通化市:今天白天到夜间:晴,偏北风2-3级,最高气温-11度;最低气温-23度。
您当前的位置:首页>>信息公开>>政务信息公开分类>>政策解读
通化市国有土地上房屋征收与补偿知识问答
来 源:市城建局   日 期: 2017-01-23

  为了便于棚改范围内居民在房屋征收时了解相关政策及补偿规定,市房屋征收经办中心、市棚改办依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》,通化市《国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》编制了国有土地上房屋征收与补偿和政府组织购买商品房货币化安置及货币化二手房安置棚户区居民有关问题26条解答。

  1、国有土地上房屋征收人、被征收人定义。

  答:征收人是市、县(区)人民政府。被征收人是被征收房屋所有权人。

  2、征收人给予被征收人的补偿包括什么?

  答:作出房屋征收决定的市、县(区)人民政府给予被征收人的补偿包括:(一)被征收房屋的价值补偿;(二)因征收房屋造成搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成停产停业损失的补偿。

  3、对被征收房屋价值补偿如何确定?

  答:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

  4、被征收房屋补偿方式如何选择?

  答:被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

  5、被征收房屋建筑面积和房屋用途如何认定?

  答:对被征收房屋建筑面积和房屋用途的认定,以房屋登记机构颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准;房屋所有权证未标注的或标注与房屋登记簿不一致的,以房屋登记簿标注的面积和用途为准。

  6、产权调换房屋如何补偿及补助?

  答:住宅房屋被征收人选择产权调换的,被征收房屋的建筑面积与产权调换房屋建筑面积相等部分不结算差价,被征收房屋建筑面积小于产权调换最小户型房屋建筑面积(多层楼房建筑面积45平方米;高层楼房建筑面积50平方米)的部分,按建筑安装工程造价结算差价。

  补助部分具体如下:(一)平房安置多层楼房,每户无偿增加5平方米,享受5平方米建筑安装工程造价,再增加的面积按市场价结算差价;平房安置高层楼房,每户无偿增加8平方米,享受5平方米建筑安装工程造价,再增加的面积按市场价结算差价。(二)多层楼房安置多层楼房,每户无偿增加3平方米,享受5平方米建筑安装工程造价,再增加的面积按市场价结算差价;多层楼房安置高层楼房,每户无偿增加5平方米,享受5平方米建筑安装工程造价,再增加的面积按市场价结算差价。(三)被征收人被征收房屋面积超出70平方米需分户安置的,上述二项标准只享受一户。

  7、因征收房屋造成搬迁的如何补偿?

  答:因征收房屋造成搬迁的补偿按照下列规定执行:(一)征收住宅房屋按照每户1000元的标准发给被征收人搬迁补偿;(二)被征收房屋室内电话、有线电视、燃气、互联网等配套设施、设备的迁移费及报停费,按照行业相关收费标准规定给予被征收人补偿;(三)征收非住宅房屋,根据设备拆装、运输所发生的费用按实际发生额给予补偿。

  8、因征收房屋造成临时安置的如何补偿?

  答:(一)被征收人选择产权调换的,在过渡期限内,临时安置补偿费,按被征收房屋所有权证标注建筑面积每月每平方米10元计算,被征收房屋所有权证标注建筑面积不足50平方米,按50平方米计算临时安置补偿费;(二)需要越冬的,每户每冬季按1000元标准发放越冬补助费;(三)过渡期限,多层为18个月,高层为30个月;(四)过渡期限内的临时安置补偿费按签定征收补偿协议日期结算,安置多层的结算12个月,后6个月在办理安置房屋手续时结算;安置高层的结算24个月,后6个月在办理安置房屋手续时结算。不足半月按半月计算,超过半个月按1个月计算(从第15天算起)。过渡期限内安置房屋的不在支付临时安置补偿费。(五)因房屋征收部门的责任,超过过渡期限自逾期之日起增发临时安置补偿费。逾期按每月每平方米15元计算。房屋征收部门提供临时安置用房的,不向被征收人支付临时安置补偿费。

  9、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议的如何处置?

  答:房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县(区)人民政府依照本办法的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

  10、被征收人在法定期限内拒不履行法定义务的怎么办?

  答:被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县(区)人民政府依法申请人民法院强制执行。

  强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和临时安置用房面积、地点或为临时安置用房提供临时安置补助费等材料。

  政府组织购买商品房货币化安置及货币化二手房安置棚户区居民有关问题解答

  11、什么是政府组织购买商品房货币化安置棚户区居民?它有什么意义?它与一般的征收安置方式有何不同?

  答:政府组织购买商品房货币化安置棚户区居民,就是政府对纳入改造计划的棚户区居民的住宅,先按相关征收政策计算出被征收房屋的货币补偿总额,再按安置房屋的单价(政府采购控制价以内,一房一价),折算出可享受安置房屋的面积,然后进行安置的方式(以下简称为货币化安置)。

  货币化安置可以快速安置棚户区居民,尽早改善居住条件,提高生活水平。

  货币化安置与一般的征收安置在形式上略有不同,本质上仍是房屋产权调换的安置方式,仍然执行《通化市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的相关规定。

  12、货币化安置的程序是怎样的?

  答:货币化安置的具体程序主要包括以下七个步骤:

  (1)确定改造范围。市政府制定棚户区改造计划,确定棚户区改造地块。按照棚改居民自愿和就近安置的原则,通过政府组织购买商品房对棚改居民进行安置。

  (2)安置房源及购买房价。以市区范围内房地产开发企业已竣工的现房或在建的期房,作为棚改地块居民的安置用房,由政府按照法定采购程序向开发企业采购。

  征收部门在征收范围内,公示中标确定的安置房政府采购控制价。

  (3)计算棚改居民房屋安置补偿款总额。征收部门依据棚改地块居民选定的房屋价格评估机构的评估结果,作为被征收房屋补偿单价,并在征收范围内公示;依据《通化市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定的补偿标准,计算出每户居民房屋的安置补偿款总额,并据此向居民出具《被征收房屋安置补偿款总额确认单》和《选房通知单》。

  (4)棚改居民选择安置住房。棚改居民凭《被征收房屋安置补偿款总额确认单》和《选房通知单》,根据自身住房需求和经济状况,按照本人意愿,在政府采购的房源内,通过自主或抽签的方式选择安置住房。

  (5)签订《安置补偿协议书》。棚改居民在拿到开发企业出具的《被征收人选定房屋回执单》后2日内,持开发企业出具的《被征收人选定房屋回执单》到征收部门签订《安置补偿协议书》。逾期不签,所选房屋视为自动放弃。签订协议后,须在15日内腾空旧房并交出钥匙。旧房交割后,到征收部门领取《办理入住通知书》和《安置房票》。

  (6)办理入住。棚改居民凭《安置房票》、《安置补偿协议书》和《办理入住通知书》,到供房的开发企业办理入住手续,与开发企业结清房款差价及相关费用。

  (7)政府结算安置房房款。政府有关部门按照《安置房票》上载明的安置房款金额与供房的开发企业结清政府采购安置房房款。

  13、选择安置房应注意些什么?

  答:各区位安置房的价格不相同。安置房的区位和价格,由政府按照法定采购程序确定,并在改造地块范围内公示各区位的采购控制价。各区位的安置房单价,由开发企业自主确定,但不得高于政府采购控制价。好区位、好地块、好楼层的安置房,价格相对要高一些。因此,以棚改居民安置补偿款总额为基础,选择好区位、好地块、好楼层时,折算出的安置面积就相对小一些;反之,折算出的安置面积就相对要大一些。

  14、安置房是毛坯房吗?

  答:因为政府组织购买的安置房屋是商品房,商品房为毛坯房,所以安置房是毛坯房。

  15、安置补偿款总额如果不足应该怎么办?

  答:安置补偿款总额如果不足,则棚改居民须另行交纳超额差价款。此款项由棚改居民在办理入住手续时,与供房的开发企业结清。开发企业按此额度与棚改居民签订《商品房买卖合同》,并出具销售不动产发票。按国家相关税收法律和政策规定,棚改居民承担此部分应缴纳的税费。

  16、安置补偿款总额如有剩余怎么办?

  答:棚改居民选择安置住房时,如果安置补偿款总额有剩余,且额度不超过10万元的,则在办理入住手续时,由供房的开发企业向居民支付;如果剩余的额度超过10万元,则须再行选择安置房,否则等待其它安置方式。

  17、货币化安置是否支付居民过渡费和越冬补助费?

  答:选择现房安置的,不享受过渡费和越冬补助费;选择期房安置的,在2015年年底前入住的,自签订安置补偿协议之日起,按认定的房屋面积每月每平方米10元的标准支付给棚改居民过渡费;超过年底入住的,按1.5倍计算过渡费。不足半月按半月计算,超过半月不超1个月的按1个月计算过渡费。如需越冬,越冬补助费每年每户1000元。所有过渡费和越冬补助费由居民与供房的开发企业结算。

  18、棚改居民如何办理房屋产权证?

  答:安置结束,棚改居民持《安置补偿协议书》、《商品房买卖合同》、发票和契税完税证明等相关手续,到房产部门办理房屋产权证。

  19、货币化(二手房)安置棚户区居民依据及意义。

  答:吉林省人民政府办公厅下发的《关于化解房地产库存的若干意见》中提出“各地可根据实际情况,将二手房做为货币化安置房源”。在充分尊重居民意愿的前提下,由市政府搭建平台推动二手房纳入棚户区改造货币化安置工作。满足棚户区居民多样化的住房需求,加快棚户区居民“出棚进楼”进度。

  20、货币化(二手房)安置棚户区居民基本原则。

  答:一是坚持政府主导、积极推进的原则;二是坚持居民自愿、自主选择的原则;三是坚持公开透明、房屋价格双方自主协商的原则。

  21、纳入货币化安置的二手房房源应具备的条件?

  答:(1)房屋产权清晰,已领取《房屋所有权证》、房屋测绘单(产权处调档)。

  (2)房屋所有权完整,无抵押、无查封、无权属争议。

  (3)房屋权属资料真实、合法、有效。《房屋所有权证》、所有权人身份证、户口簿、结婚证等材料应出示原件。

  (4)已确认的老旧危楼(以管理部门公布的为准)及已列入棚户区改造计划区域内的二手房不纳入货币化安置房源。

  22、购房人应具备的条件?

  答:(1)购房人应为被征收房屋产权人。购房人与被征收房屋所有权证件不一致的应按规定进行变更;被征收人不明确的,购房人应提交人民法院或仲裁委员会确权的法律文书;被征收人已经死亡的,购房人应提交继承该房产的公证书。

  (2)被征收房屋为公产的,应先行办理房改手续。

  (3)购房人应提供与产籍管理部门相一致的被征收房屋产权信息,如不一致以产籍管理部门档案为准。

  (4)无任何产权信息的不得购买二手房。

  23、二手房价格确定及税费缴纳。

  答:二手房的价格要在公开、公平、公正的条件下,在不低于税务部门确定的区域价格的基础上,由交易双方自主协商确定。在交易过程中所发生的各种税费(不含享受棚改政策部分),由双方协商确定缴纳人,并按规定缴纳。

  24、安置补偿款的使用。

  答:安置补偿款总额如果不足,由棚改居民在结算房款之前与二手房主自行结清。

  安置补偿款总额剩余不超过20%,由征收部门向棚改居民支付;如果剩余的额度超过20%,须重新选择安置房。

  25、安置程序。

  答:(1)确定安置对象。经省、市政府批准,在年度棚户区改造计划区域内确定货币化安置的居民为安置对象。

  (2)确认安置面积。市房屋征收部门对拟改造的房屋,依据相关规定及房屋条件情况,确认可享受的安置房面积(按多层楼房补偿面积)。如果即选二手房又选高层楼房按二手房政策执行。

  (3)签订货币化安置确认单。市房屋征收部门依据可享受的安置房面积,按评估价格折算出货币补偿金额。对附属物、住宅兼营业房屋的停产、停业损失、搬迁费、奖励费等按照征收规定进行评估,并计算出相应补偿金额。与被征收人签订被征收房屋安置补偿总额确认单,并发给被征收人相应金额的购房通知单。

  (4)选择二手房房源。购房人取得购房通知单后,可到政府公布的二手房房源信息中心或在通化市区内自主选择符合货币化安置条件的二手房房源。超过三个月期限未选购房屋的,购房通知单自动失效,由政府统一定向安置。

  (5)签订货币化安置(购买二手房)协议及房屋交易。购房人与二手房房主达成初步协议后,凭征收部门开具的购房通知单、房屋信息确认单到房地产市场管理处、市不动产登记中心确认产权信息,到市房屋征收部门签订货币化安置(二手房)协议(三方协议)(在15日内腾空旧房并交出钥匙)。缴纳相关税费后,到市房地产市场管理处、市不动产登记中心办理产权交易并履行相关手续。

  (6)房款结算及证件领取。购房人与二手房房主持房地产市场管理处开具的确认单及房屋交易相关手续,到市房屋征收部门结算房款,凭市征收部门出具的结算通知单到市不动产登记中心领取《不动产权证》。

  26、二手房网络平台网址:www.thfdc.net 地址:中房花园正门对过。 电话:0435-3642345